Oggi, è stata varata la nuova riforma condominio. Molte le novità che vanno a regolamentare questo settore così discusso sia per i pagamento “in nero” sia per le diatribe che sono a latere tra i condomini e l’amministratore.
In particolare la riforma condominio, disegno di legge varata da FDI riguarda le seguenti pratiche:
- Stop al pagamento in contanti
- L’Amministratore deve essere laureato con elenco ufficiale
La cosa che più preoccupa gli Amministratori dei condomini è il possesso di una Laurea anche Triennale in materie giuridiche e finanziare. La cosa sta facendo il giro d’italia in quanto risulterebbero fuori legge parecchi amministratori dotati di solo diploma. Verrà creato un Registro a cui tutti gli Amministratori in possesso di regolare Laurea dovranno iscriversi obbligatoriamente.
Stretta anche sulla rendicontazione annuale. Vietati i pagamenti in contanti e verifica puntuale di tutte le presentazioni delle pezze di appoggio a supporto delle spese.
Quel nodo complesso chiamato amministratore di condominio: tra conti, responsabilità e bilanci
Quando si parla di amministratore di condominio spesso la conversazione scivola su ricordi personali: la riunione troppo lunga, il vicino scontroso, la luce delle scale che non si accende mai. Ma al di là delle chiacchiere da pianerottolo, c’è una figura con obblighi reali e precisi, soprattutto quando si tratta di conti, bilanci, numeri, tasse. Non è un gestore di cassetto con le chiavi, è il cuore contabile di un intero stabile.
In Italia, la figura dell’amministratore è normata dal Codice Civile, che stabilisce non solo quando deve essere nominato, ma anche cosa è chiamato a fare nel concreto. Non siamo davanti a una fantasia burocratica: gestire i soldi di decine o centinaia di persone è un compito che porta con sé responsabilità precise, sanzioni, perfino rischi se qualcosa va storto. È un ruolo che – nonostante sembri tecnico – parla di fiducia e trasparenza, non solo di numeri su una pagina.
Un amministratore non è solo colui che chiama il meccanico dell’ascensore o convoca l’assemblea. Dietro quelle attività “visibili” c’è un altro strato, spesso trascurato, che riguarda la contabilità del condominio, il rendiconto e la trasparenza dei fondi. Senza questa base, la gestione di un condominio rischia di essere solo una scatola vuota di responsabilità formali.
La tenuta dei conti e perché la contabilità non è un optional
Il nodo centrale dei doveri contabili dell’amministratore di condominio è la gestione corretta delle risorse economiche del condominio. Ogni entrata e ogni uscita deve essere registrata, annotata in modo chiaro e rintracciabile. Le quote mensili o annuali che ciascun condomino versa non spariscono in un limbo: devono essere registrate, attribuite e giustificate con documenti e registri aggiornati. Chi ha vissuto decenni in un condominio sa che questo è il punto in cui si accende la lampadina delle tensioni: perché pago io? E dov’è finito quel denaro?
L’amministratore deve predisporre due strumenti chiave: il bilancio preventivo e il rendiconto consuntivo. Il primo è una sorta di “mappa delle spese” per l’anno che viene; il secondo è ciò che effettivamente è accaduto nell’anno appena concluso. Questi documenti non sono semplici fogli Excel da archiviare in un cassetto. Devono essere presentati all’assemblea dei condomini, che ha il potere di approvarli o criticare ogni voce. Se l’assemblea decide che qualcosa non quadra, l’amministratore deve essere pronto a giustificare ogni spesa. Questa è contabilità reale, non un’opinione personale.
Quel conto corrente intestato al condominio – e solo a quello – è un altro elemento che sembra scontato ma non lo è affatto. L’amministratore non può usare conti personali né gestire somme in contanti per le spese ordinarie. Ogni movimento deve lasciare traccia. Se ciò non avviene, non stiamo parlando di un errore formale: è un’irregolarità grave.
Gestire una contabilità significa anche occuparsi delle ritenute d’acconto quando ci sono dipendenti (come un portiere) e presentare dichiarazioni specifiche per le imposte del condominio, come la Certificazione Unica o il modello 770 in qualità di sostituto d’imposta. Questi non sono optional, né pratiche burocratiche da delegare senza vigilanza: la legge li richiede e la responsabilità è in capo all’amministratore finché è in carica.
Provate a immaginare che chiunque gestisca una piccola impresa non tenga un registro di cassa o non presenti un bilancio. Sarebbe impensabile. Eppure, nel mondo condominiale, la contabilità è spesso vista come un sottoprodotto noioso, qualcosa da fare “perché così va fatto”. Ma ogni voce di bilancio è come un mattone: se è fuori posto, l’intera struttura rischia di crollare, o almeno di vacillare.
Tra responsabilità, trasparenza e il rischio di mala gestio
La contabilità di un condominio non è una partita doppia da manuale, ma è altrettanto seria. L’amministratore è responsabile della esattezza delle scritture contabili e della legittimità delle spese sostenute. Se non conserva correttamente i registri, o peggio non li rende disponibili ai condomini che li richiedono, il rischio non è una multa: può esserci l’accusa di appropriazione indebita. È una delle forme più gravi di irregolarità, proprio perché riguarda la gestione del denaro altrui.
E non finisce qui. La giurisprudenza italiana ha ribadito più volte che, se nella gestione economica mancano diligenza o trasparenza – e questo include errori, omissioni o comportamenti non giustificati – l’amministratore può rispondere in sede civile per danni derivanti da una mala gestio. Il condominio può rivalersi su di lui o su chi l’ha preceduto, se ci sono prove di comportamenti censurabili o di danni economici reali.
Questa responsabilità civile non è un’astrazione: è qualcosa di concreto quando il conto non torna, e può portare perfino a sanzioni se si dimostra che il denaro non è stato gestito con la cura richiesta dal mandato conferito dall’assemblea.
È per questo che molti condomìni oggi scelgono di affiancare al lavoro dell’amministratore anche una figura di revisore contabile: non è sempre obbligatorio, ma è un modo per non trovarsi a recriminare anni dopo su bilanci approvati senza controllo approfondito.
In fondo, l’amministratore è esattamente questo: non un burocrate dietro la scrivania, ma il custode dei soldi di una comunità. Quando manca trasparenza, non si prova solo un fastidio tecnico: si rompe un patto di fiducia. È per questo che i suoi doveri contabili non sono semplici incombenze, sono il punto cruciale di una gestione che, se fatta bene, mantiene intatta la serenità di chi vive sotto lo stesso tetto.